Senator Francis “Chiz” Escudero has proposed a legislative measure seeking to exempt common areas within residential subdivisions and condominiums from real property taxes (RPT) to provide financial relief to millions of middle-class families.
Senate Bill No. 2569, which he filed on October 21, proposes an amendment to Section 234 of Republic Act 7160 or the Local Government Code of 1991, to remove a cost that is quietly passed on to residents through monthly association dues.
The veteran legislator said the current practice of taxing shared spaces such as hallways, lobbies, parks, and other non-income generating facilities effectively increases the carrying cost of homeownership for families who already shoulder amortization, utilities, and rising living expenses.
“Hindi naman kumikita ang mga lugar na ito, pero pinapatawan pa rin ng buwis. Sa huli, ang mga pamilyang nakatira ang nagbabayad, hindi ang developer,” he pointed out.
Under SB 2569, all portions of a residential condominium or subdivision project that are duly designated or recognized as common areas would be exempt from RPT, provided they are not used for commercial or income generating activities. Spaces converted for business purposes would remain taxable, ensuring that the exemption applies strictly to shared residential facilities.
In his explanatory note, Escudero emphasized that homeownership involves not only acquiring a unit but also maintaining the common facilities that serve the entire community.
He wrote that the imposition of real property tax on such common areas not only adds to the recurring financial burden of homeowners but may also discourage developers from allocating land or floor space to facilities and community amenities.
The senator said the measure responds to a growing sentiment among middle income families who feel they receive fewer forms of direct government assistance despite being the country’s primary tax base.
“Madalas silang hindi pasok sa ayuda, pero sila rin ang may pinakamabigat na gastusin buwan buwan. Nararapat lang na sila ay makatanggap ng angkop na atensyon at tulong upang maibsan ang kanilang mga dinadala,” Escudero stressed.
Developers typically pass on the cost of real property tax on common areas to homeowners’ associations, resulting in higher dues. Housing groups have long argued that these shared spaces do not generate income and should not be treated as taxable property.
If enacted, the measure is expected to lower monthly dues for millions of condo and subdivision dwellers nationwide, offering structural relief at a time when households continue to grapple with rising food, fuel, and utility prices.
Escudero currently chairs the Senate Committee on Urban Planning, Housing and Resettlement.
TAGALOG VERSION>
CHIZ PROPOSES TO EXEMPT SUBDIVISION, CONDO COMMON AREAS FROM REAL PROPERTY TAXES
Ipinanukala ni Senador Francis “Chiz” Escudero ang isang batas na nag-aalis ng buwis (Real Property Tax o amilyar) sa mga “common areas” sa loob ng mga subdivision at condominium bilang tulong sa mga home-owners.
Layunin ng Senate Bill No. 2569 na inihain ni Escudero noong Oktubre 21 na amiyendahan ang Section 234 ng Republic Act 7160 o ang Local Government Code of 1991.
Aalisin din ang isang nakatagong gastusin na ipinapasa sa mga residente sa pamamagitan ng kanilang buwanang association dues. Sa kasalukuyang sistema pinapatawan ng buwis ang mga espasyo na pinagsasaluhan o ‘common areas’ katulad ng mga pasilyo, lobby, parke at iba ang mga pasilidad na hindi naman nagbibigay ng kita.
Ayon sa beteranong mambabatas, ang buwis na ito sa mga ‘common areas’ ay nagpapataas sa gastusin sa pagpapanatili ng pagmamay-ari ng bahay kung saan nagbabayad rin ng amortization, kuryente at tubig, at nagtataasang gastusin sa pamumuhay.
“Hindi naman kumikita ang mga lugar na ito, pero pinapatawan pa rin ng buwis. Sa huli, ang mga pamilyang nakatira ang nagbabayad, hindi ang developer,” punto ni Escudero.
Sa ilalim ng SB 2569, lahat ng bahagi ng isang residential condominium o subdivision project na opisyal na itinalaga o kinikilala bilang “common areas” ay malilibre sa pagbabayad ng Real Property Tax basta’t hindi ginagamit ang mga ito para sa komersyal na negosyo o anumang aktibidad na kumikita ng pera.
Ang mga espasyong ginawa para sa negosyo ay mananatiling may buwis, upang masigurado na ang libreng buwis ay para lamang sa mga pasilidad na pinagsasaluhan ng mga residente.
Sa kanyang explanatory note, binigyang-diin ni Escudero naang pagkakaroon ng homeownerhsip ay hindi lamang tungkol sa pagbili ng isang unit kundi pinapanatili rin ang mga pampublikong pasilidad na nagsisilbi sa buong komunidad.
Dagdag pa niya, ang pagpapataw ng real property tax sa mga common area ay hindi lamang nagdaragdag sa paulit-ulit na pasaning pinansyal ng mga homeowner, kundi maaari ding panghinaan ng loob ang mga developer na maglaan ng lupa o floor space para sa mga pasilidad sa mga komunidad.
Ayon pa kay Escudero, ang panukala ay tugon sa lumalaking sentimiyento ng mga pamilyang may katamtamang kita (middle income) na nakakaramdam na mas kaunti ang natatanggap nilang direktang tulong mula sa pamahalaan, kahit na sila ang pangunahing pinagmumulan ng buwis sa bansa.
“Madalas silang hindi pasok sa ayuda, pero sila rin ang may pinakamabigat na gastusin buwan buwan. Nararapat lang na sila ay makatanggap ng angkop na atensyon at tulong upang maibsan ang kanilang mga dinadala,” diin ni Escudero.
Karaniwang ipinapasa ng mga developer ang singil ng real property tax ng mga common area sa mga homeowners’ association (HOA), na nagiging dahilan ng mas mataas na buwanang pambayad (dues). Matagal nang ipinaglalaban ng mga grupo sa pabahay na ang mga shared space na ito ay hindi naman kumikita ng pera, kaya hindi dapat itinuturing bilang taxable property.
Kung maisasabatas, ang panukala ay inaasahang magpapababa ng buwanang kontribusyon para sa milyun-milyong naninirahan sa mga condominium at subdivision sa buong bansa, magbibigay ng malaking tulong at ginhawa sa panahong patuloy nahihirapan ang mga pamilya sa tumataas na presyo ng pagkain, petrolyo, at mga bayarin sa kuryente at tubig.
Si Escudero ang kasalukuyang chair ng Senate Committee on Urban Planning, Housing and Resettlement.